नई दिल्ली 

 

संसद के दोनों सदनों से पास हुए 'टैक्सेशन एंड अदर लॉज़ (अमेंडमेंट) बिल, 2026' के तहत प्रस्तावित बदलावों से रियल एस्टेट इन्वेस्टमेंट ट्रस्ट्स (REITs) और उनके यूनिट होल्डर्स को ज़्यादा टैक्स फ्लेक्सिबिलिटी, बेहतर कैपिटल एलोकेशन और कैश-फ़्लो की बेहतर विज़िबिलिटी का फ़ायदा मिल सकता है। बिल का एक अहम प्रस्ताव बिज़नेस ट्रस्ट के यूनिट होल्डर के लिए डिविडेंड छूट पर लगी पाबंदी को हटाने की बात करता है, जहाँ स्पेशल पर्पस व्हीकल (SPV) ने नई टैक्स व्यवस्था को चुना है।

 

इस संशोधन में उस प्रावधान को हटाने का प्रस्ताव है जो अभी यूनिट होल्डर को मिलने वाली डिविडेंड इनकम पर छूट को सीमित करता है। यह सीमा तब लागू होती है जब डिविडेंड बिज़नेस ट्रस्ट को उसके SPV से मिला हो या मिलने वाला हो, और SPV ने नई टैक्स व्यवस्था अपनाने का विकल्प चुना हो। इन संशोधनों का मकसद ज़्यादा टैक्स निश्चितता देना और बिज़नेस के लिए फ्रेमवर्क को आसान बनाना है। बिल के 'ऑब्जेक्ट्स एंड रीज़न्स' (उद्देश्य और कारण) वाले बयान में कहा गया है कि प्रस्तावित बदलावों का मकसद "ईज़ ऑफ़ डूइंग बिज़नेस और टैक्स निश्चितता" देना है।

 

प्रस्तावित बदलाव REITs के लिए अहम हैं क्योंकि यह सेक्टर भारत के रियल एस्टेट मार्केट में इंस्टीट्यूशनल इन्वेस्टमेंट के लिए एक ज़रूरी ज़रिया बनता जा रहा है।

 

नेक्सस सेलेक्ट ट्रस्ट के वाइस चेयरमैन अर्जुन शर्मा ने REIT फ्रेमवर्क को मज़बूत करने की सरकार की लगातार कोशिशों का स्वागत किया। उन्होंने प्रस्तावित उपायों को एक मज़बूत और परिपक्व REIT इकोसिस्टम बनाने की दिशा में एक रचनात्मक कदम बताया।

शर्मा ने कहा, "हम भारत में REIT फ्रेमवर्क को मज़बूत और विकसित करने की सरकार की लगातार कोशिशों का स्वागत करते हैं।" उन्होंने आगे कहा कि एक स्थिर और प्रगतिशील पॉलिसी माहौल ज़्यादा एसेट मालिकों को REIT का रास्ता अपनाने के लिए प्रोत्साहित करने में अहम होगा।

 

उन्होंने कहा कि REITs में भारत के रियल एस्टेट और कैपिटल मार्केट में बड़ी भूमिका निभाने की क्षमता है। वे इनकम देने वाले एसेट्स को एक पारदर्शी और पेशेवर तरीके से संचालित होने वाले स्ट्रक्चर में ला सकते हैं। उन्होंने कहा कि एक व्यापक और विविध REIT दायरा निवेशकों को ज़्यादा विकल्प दे सकता है, साथ ही एसेट मालिकों को परिपक्व एसेट्स से वैल्यू अनलॉक करने और नए मौकों में कैपिटल को फिर से लगाने में मदद कर सकता है।

 

वित्तीय नज़रिए से, प्रस्तावित बदलाव REITs को अपनी टैक्स स्थितियों को मैनेज करने में ज़्यादा फ्लेक्सिबिलिटी भी दे सकते हैं, खासकर जमा हुए मिनिमम अल्टरनेट टैक्स (MAT) क्रेडिट का बेहतर इस्तेमाल करके। नेक्सस सेलेक्ट ट्रस्ट के चीफ फाइनेंशियल ऑफिसर राजेश देव ने कहा कि प्रस्तावित बदलावों का "REIT स्ट्रक्चर के भीतर उपलब्ध कैश-फ़्लो पर सीधा और ठोस असर" पड़ सकता है। देव के अनुसार, टैक्स क्रेडिट में फंसी पूंजी को निकालने से कैश फ्लो का अनुमान लगाना और उसकी कार्यक्षमता बेहतर हो सकती है। साथ ही, इससे REIT मैनेजरों को पूंजी के इस्तेमाल—जैसे कि वितरण, कर्ज का प्रबंधन, संपत्ति को बेहतर बनाना और विकास के मौके—के मामले में ज़्यादा लचीलापन मिल सकता है।

 

देव ने कहा, "इसलिए, इसका फ़ायदा सिर्फ़ कम टैक्स देने तक सीमित नहीं है, बल्कि यह REITs को पूंजी के आवंटन को बेहतर बनाने के लिए ज़्यादा लचीलापन देने के बारे में है।"

यूनिटहोल्डर्स के लिए, SPV लेवल पर बेहतर कार्यक्षमता से वितरण के लिए उपलब्ध कैश फ्लो की स्थिरता मज़बूत हो सकती है, जो REIT निवेश के मामले में एक अहम बात है।

 

साथ ही, बिल में उस SPV पर 15 प्रतिशत का अतिरिक्त सरचार्ज लगाने का प्रस्ताव है जो नई टैक्स व्यवस्था को चुनता है, जिससे SPV लेवल पर टैक्स का खर्च बढ़ सकता है।

ये संशोधन बदलती आर्थिक स्थितियों के अनुसार प्रतिक्रिया देने और टैक्स ढांचे में ज़्यादा निश्चितता लाने के सरकार के व्यापक प्रयासों का हिस्सा हैं। REITs के लिए, इंडस्ट्री से जुड़े लोग इन प्रस्तावित बदलावों को वित्तीय कार्यक्षमता को बेहतर बनाने और भारत के रियल एस्टेट मार्केट के लगातार संस्थागतकरण (institutionalisation) को समर्थन देने की दिशा में एक अहम कदम के तौर पर देखते हैं।