नई दिल्ली

 

फिच रेटिंग्स ने यूरोपीय रियल एस्टेट सेक्टर पर अपना 'न्यूट्रल' (तटस्थ) आउटलुक बरकरार रखा है। रेटिंग एजेंसी ने अपनी एक रिपोर्ट में कहा है कि मजबूत मार्केट फंडामेंटल्स और ब्याज दरों में थोड़े समय के लिए होने वाली बढ़ोतरी की उम्मीदों के चलते, प्रॉपर्टी की वैल्यू काफी हद तक स्थिर रहने की संभावना है। रिपोर्ट में बताया गया है कि प्रॉपर्टी की वैल्यू में कोई बड़ी गिरावट आने की संभावना नहीं है, क्योंकि 2022-2023 के दौरान ऊंची ब्याज दरों के माहौल के हिसाब से एसेट की वैल्यू पहले ही एडजस्ट हो चुकी है। इसमें आगे बताया गया है कि 2027 में किराए में होने वाली बढ़ोतरी - जो मुख्य रूप से UK के बाहर महंगाई से जुड़े लीज एग्रीमेंट के कारण होगी - कुछ सेगमेंट में यील्ड (रिटर्न) बढ़ने से प्रॉपर्टी की वैल्यू पर पड़ने वाले दबाव को संतुलित कर देगी। इससे प्रॉपर्टी की वैल्यू पर कुल असर सीमित रहेगा।

 

रेटिंग एजेंसी ने कहा, "फिच रेटिंग्स ने यूरोपीय रियल एस्टेट सेक्टर पर अपना 'न्यूट्रल' आउटलुक बनाए रखा है। यह रियल एस्टेट के मजबूत फंडामेंटल्स और इस उम्मीद को दर्शाता है कि ब्याज दरों में बढ़ोतरी थोड़े समय के लिए ही होगी, जिससे प्रॉपर्टी की वैल्यू काफी हद तक स्थिर बनी रहेगी।" हालांकि, रिपोर्ट में यह भी कहा गया है कि 'किराए के लिए उपलब्ध रेजिडेंशियल प्रॉपर्टी' (residential-for-rent) सेगमेंट, ऊंची ब्याज दरों के प्रति सबसे ज्यादा संवेदनशील है। यहां 3.5-4.0 प्रतिशत की कम यील्ड होने के कारण, कर्ज लेने की लागत (borrowing costs) बढ़ने पर इन पर सबसे ज्यादा असर पड़ता है।

 

रिपोर्ट के अनुसार, जमीन, निर्माण और फाइनेंसिंग की बढ़ती लागत नए डेवलपमेंट को सीमित कर रही है। वहीं, जर्मनी, स्वीडन, फ्रांस और स्पेन में किराए से जुड़े नियम, ऑपरेटिंग कॉस्ट के मुकाबले किराए में होने वाली बढ़ोतरी को सीमित कर रहे हैं। इसमें कहा गया है, "फिच द्वारा रेट की गई 'किराए के लिए रेजिडेंशियल प्रॉपर्टी' वाली कंपनियां अपना कर्ज (leverage) कम कर रही हैं, क्योंकि उनका 'इंटरेस्ट कवरेज रेशियो' (ब्याज चुकाने की क्षमता) कम हो गया है, जो इस सेक्टर में सबसे निचले स्तर पर है।"

 

इन दबावों के बावजूद, फिच का मानना ​​है कि किराए के घरों की मजबूत मांग और नई सप्लाई की कमी इस सेगमेंट के इन्वेस्टमेंट आउटलुक को सपोर्ट कर रही है। हालांकि, किराए में धीमी बढ़ोतरी की संभावना प्रॉपर्टी की वैल्यू और निवेशकों के सेंटीमेंट पर नकारात्मक असर डाल सकती है। वहीं, सेंट्रल बिजनेस डिस्ट्रिक्ट (CBD) में मौजूद प्राइम ऑफिस स्पेस के मजबूत बने रहने की उम्मीद है। इसका कारण 2022 से नई सप्लाई का सीमित होना और हाई-क्वालिटी, पर्यावरण के अनुकूल ऑफिस स्पेस की लगातार मांग है, जो हाइब्रिड वर्किंग मॉडल के लिए उपयुक्त हैं।

 

फिच के अनुसार, "लंदन, पेरिस और बर्लिन को AI से जुड़ी नौकरियों में होने वाली बढ़ोतरी से भी फायदा मिल सकता है।" इसके विपरीत, सेकेंडरी ऑफिस प्रॉपर्टीज को ज्यादा जोखिम का सामना करना पड़ सकता है, खासकर उन जगहों पर जहां लोकेशन कमजोर है, बिल्डिंग की क्वालिटी खराब है, या सस्टेनेबिलिटी (पर्यावरण अनुकूलता) के मानक पूरे नहीं होते हैं। रिपोर्ट में बताया गया है कि ऐसी संपत्तियों को दूसरे उपयोगों में बदलने की अनुमति देने से, अतिरिक्त आपूर्ति (excess supply) की समस्या से निपटने में मदद मिल सकती है।

 

रिटेल सेक्टर के मोर्चे पर, फिच (Fitch) ने बताया कि शॉपिंग सेंटरों, रिटेल पार्कों और आउटलेट्स में अधिग्रहण (acquisition) की गतिविधियां बढ़ रही हैं, जो उनकी उम्मीदों के अनुरूप ही है। हालांकि नए रिटेल प्रोजेक्ट्स अभी भी सीमित हैं, लेकिन मौजूदा संपत्तियों में निवेश से किराये में बढ़ोतरी हुई है और किरायेदारों के मिश्रण (tenant mix) में सुधार आया है, साथ ही खाने-पीने के विकल्पों का भी विस्तार हुआ है। हालांकि, रेटिंग एजेंसी ने चेतावनी दी है कि अन्य कमर्शियल रियल एस्टेट सेगमेंट की तुलना में, रिटेल संपत्तियों में किराये से होने वाली आय में गिरावट आने का जोखिम अधिक है। एजेंसी ने कहा, "किराये में गिरावट आने पर, लंबी लीज वाले लॉजिस्टिक्स या ऑफिस पोर्टफोलियो की तुलना में रिटेल आय पर अधिक तेजी से असर पड़ेगा।"